Vous venez de signer chez le notaire. La banque exige une assurance habitation avant de débloquer l’hypothèque. Vous avez trois jours. Et là, panique : formule de base, tous risques, avenant dégâts d’eau, franchise de 500 $ ou 1 000 $… Personne ne vous a expliqué comment magasiner cette fichue assurance. J’accompagne des premiers acheteurs dans cette situation chaque semaine. Ce que je constate ? La plupart signent trop vite, sans comprendre ce qu’ils paient — ni ce qu’ils ne couvrent pas.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en assurance personnalisé. Les garanties et tarifs varient selon votre situation. Consultez un courtier d’assurance certifié pour une analyse adaptée à vos besoins.
Les 4 points clés pour choisir votre assurance habitation
- Votre profil (propriétaire, locataire, condo) détermine les garanties prioritaires — pas le prix
- La couverture dégâts d’eau n’est souvent pas incluse de base : vérifiez l’avenant
- Sous-estimer la valeur de vos biens = indemnisation partielle lors d’un sinistre
- Un courtier compare plusieurs assureurs sans frais pour vous
Dans cet article
Pourquoi votre voisin paie moins cher pour la même maison
Votre collègue habite le même quartier à Blainville. Maison similaire, même année de construction. Pourtant, sa prime annuelle est 200 $ moins chère que la vôtre. Ça vous frustre. C’est normal.
La réalité ? Selon les données 2022 du Bureau d’assurance du Canada, la prime moyenne en assurance habitation atteignait 956 $ au Québec, avec une hausse annuelle de 5,2 %. Pour un propriétaire occupant : environ 1 300 $. Pour un locataire : autour de 350 $. Pour un condo : dans les 545 $. Ces moyennes cachent des écarts énormes.
1 301$
Prime moyenne annuelle pour un propriétaire occupant au Québec (2022)
Ce que les familles ignorent souvent : le type de chauffage, l’âge de la toiture, la proximité d’une borne-fontaine, votre historique de réclamations — tout ça influence la prime. Un chauffage au bois ? Prime plus élevée. Un système électrique récent ? Réduction possible. Soyons honnêtes : deux maisons identiques sur papier peuvent avoir des primes qui varient du simple au double.
Dans ma pratique de courtier dans la région de Montréal, l’erreur la plus fréquente que je rencontre : se concentrer uniquement sur la prime mensuelle. Un client m’a contacté après un dégât d’eau important. Sa prime était effectivement basse — 780 $ par année. Le problème ? Sa franchise s’élevait à 2 500 $ et son avenant dégâts d’eau était inexistant. Résultat : facture de 12 000 $ en réparations, remboursement de 0 $. Le prix ne dit rien sur la qualité de la couverture.
Les 5 critères qui font vraiment la différence (selon votre profil)
Je recommande toujours de commencer par identifier votre profil. Propriétaire, locataire ou copropriétaire : vos besoins sont fondamentalement différents. Voici les priorités que je conseille à mes clients selon leur situation.
Propriétaire, locataire ou condo : trouvez vos priorités
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Si vous êtes propriétaire occupant :
Priorisez la couverture bâtiment (valeur de reconstruction), puis vos biens personnels, et enfin une responsabilité civile d’au moins 2 millions $.
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Si vous êtes locataire :
Concentrez-vous sur vos biens personnels et la responsabilité civile. Vérifiez aussi la couverture des améliorations locatives (comptoirs, luminaires que vous avez installés).
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Si vous êtes copropriétaire d’un condo :
Protégez vos biens personnels, mais attention à la quote-part de franchise du syndicat — souvent 15 000 $ à 50 000 $ si le sinistre part de chez vous.
Si vous êtes propriétaire occupant
Votre maison représente probablement l’investissement de votre vie. La garantie bâtiment doit couvrir le coût de reconstruction à neuf — pas le prix d’achat. Je vois régulièrement des clients assurés pour 280 000 $ alors que reconstruire leur maison coûterait 420 000 $ aujourd’hui. Catastrophe en cas de sinistre total.
Les cinq critères à vérifier en priorité : la valeur de reconstruction (pas la valeur marchande), la couverture dégâts d’eau incluant les refoulements d’égout, la responsabilité civile d’au moins 2 millions $, l’option valeur à neuf pour vos biens, et la franchise que vous pouvez réellement payer en cas de pépin.
Si vous êtes locataire
Bonne nouvelle pour le budget : selon les données du Bureau d’assurance du Canada, la prime moyenne pour un locataire tourne autour de 350 $ par année. Mais attention au piège classique : croire que le propriétaire vous couvre. Faux. Son assurance protège le bâtiment, pas vos meubles ni votre responsabilité.
Selon JuridiQC du gouvernement québécois, la loi n’oblige pas les locataires à avoir une assurance habitation. Par contre, votre bail peut l’exiger — et de plus en plus de propriétaires l’imposent. Vérifiez vos clauses avant de signer.
Si vous êtes copropriétaire d’un condo
J’ai accompagné Sophie en 2023, première acheteuse d’un condo à Laval. Elle pensait que l’assurance du syndicat la protégeait entièrement. Mauvaise surprise : l’assurance du syndicat couvre les parties communes et la structure, pas ses électroménagers, ses meubles, ni sa responsabilité personnelle.
Le piège du condo ? La quote-part de franchise. Si un dégât d’eau part de votre unité et endommage trois voisins, le syndicat peut vous refiler sa franchise — souvent entre 15 000 $ et 50 000 $. Votre assurance copropriétaire doit inclure cette protection. Franchement, je refuse de voir un client signer sans cette garantie.
| Garantie | Propriétaire | Locataire | Condo |
|---|---|---|---|
| Couverture bâtiment | Essentielle | Non applicable | Syndicat |
| Biens personnels | Essentielle | Essentielle | Essentielle |
| Responsabilité civile 2M$ | Essentielle | Essentielle | Essentielle |
| Avenant dégâts d’eau | Critique | Recommandée | Critique |
| Quote-part franchise syndicat | Non applicable | Non applicable | Critique |
Ces garanties que personne n’explique (et qui peuvent tout changer)
On arrive au cœur du problème. Les trois garanties qui génèrent le plus de mauvaises surprises lors des réclamations : les dégâts d’eau, la responsabilité civile, et la fameuse valeur à neuf. Je vais être direct : si vous ne comprenez pas ces trois points, vous risquez de payer pour rien.
Garanties dégâts d’eau : ce qui n’est pas couvert de base
La plupart des polices de base ne couvrent PAS les refoulements d’égout ni les infiltrations par le sol. Selon les recommandations du Bureau d’assurance du Canada, cette protection est offerte depuis 2017 au Québec, généralement par voie d’avenant. Vérifiez explicitement que cet avenant figure sur votre contrat.
Pourquoi c’est crucial au Québec ? Les statistiques 2024 du Bureau d’assurance du Canada révèlent que les sinistres catastrophiques assurés ont atteint un record de 9,1 milliards de dollars au Canada cette année. Au Québec seulement, la moyenne des cinq dernières années dépasse 877 millions $ par année. Les dégâts d’eau représentent une part majeure de ces réclamations.
La responsabilité civile, c’est ce qui vous protège si quelqu’un se blesse chez vous ou si vous causez un dommage à autrui. Mon avis de courtier : minimum 2 millions $. Ça coûte quelques dollars de plus par année, mais une poursuite peut facilement dépasser le million. Les propriétaires de chiens, notamment, sous-estiment ce risque.
Quant à la valeur à neuf versus la valeur dépréciée : imaginez que votre téléviseur de 5 ans brûle dans un incendie. En valeur dépréciée, l’assureur vous rembourse sa valeur actuelle — peut-être 200 $. En valeur à neuf, vous recevez de quoi en racheter un équivalent neuf — peut-être 800 $. Cette option change tout lors d’un sinistre important. Pour obtenir plus d’informations sur les garanties adaptées à votre situation, consultez un courtier qui prendra le temps de vous expliquer chaque clause.
Le cas de Martin : sous-assuré sans le savoir
J’ai traité le dossier de Martin, propriétaire à Longueuil, après un bris de tuyau en janvier dernier. Sa police couvrait les dégâts d’eau provenant de l’intérieur (bris de plomberie), mais pas les refoulements d’égout. Malheureusement, c’est exactement ce qui s’est produit lors du dégel. Réclamation refusée. Il a dû débourser 18 000 $ de sa poche pour les réparations au sous-sol. L’avenant qui l’aurait protégé ? Environ 80 $ par année.
Comment évaluer vos biens sans vous tromper
Dans ma pratique de courtier dans la région de Montréal, je constate fréquemment que les clients sous-estiment la valeur de leurs biens personnels. Quand je leur demande d’estimer, ils lancent un chiffre : 30 000 $, 40 000 $. Puis on fait l’exercice pièce par pièce. Le total réel ? Souvent le double.
La méthode que je recommande : faites le tour de chaque pièce en vous demandant combien ça coûterait de tout remplacer à neuf demain matin. Pas ce que vous avez payé il y a dix ans — ce que ça vaut aujourd’hui.
Inventaire pièce par pièce : ne rien oublier
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Cuisine : électroménagers, vaisselle, petit électrique, garde-manger
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Salon : meubles, électronique, décorations, luminaires
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Chambres : literie, vêtements (comptez tout !), bijoux, meubles
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Sous-sol et garage : outils, équipements sportifs, articles saisonniers
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Les oublis fréquents : vélos, tondeuse, instruments de musique, collections
L’astuce des pros ? Photographiez ou filmez chaque pièce. En cas de sinistre, cette preuve facilite énormément les réclamations. Conservez ces fichiers ailleurs qu’à la maison — dans le nuage ou chez un proche. Selon les explications d’Éducaloi sur les obligations de l’assuré, vous devez communiquer toutes les informations pertinentes à l’assureur concernant la valeur et les caractéristiques de vos biens. En cas de fausses déclarations, l’assureur pourrait refuser de vous indemniser.
Conseil pro : Les articles de valeur (bijoux, œuvres d’art, équipement photo) ont souvent des plafonds de couverture. Si vous possédez une guitare à 3 000 $ ou une bague à 8 000 $, demandez explicitement si un avenant spécifique est nécessaire.
Pour affiner votre évaluation, notamment si votre propriété se situe près d’un cours d’eau, vous pouvez utiliser un outil de simulation de votre assurance habitation qui prend en compte les risques spécifiques à votre zone.
Vos questions sur le choix d’une assurance habitation
L’assurance habitation est-elle obligatoire au Québec ?
Non, la loi québécoise n’impose pas l’assurance habitation aux propriétaires ni aux locataires. Par contre, si vous avez une hypothèque, votre institution financière l’exigera. Votre bail peut également contenir une clause qui vous oblige à être assuré. Vérifiez vos contrats.
Quelle est la différence entre valeur à neuf et valeur dépréciée ?
La valeur à neuf vous rembourse le coût de remplacement par un article neuf équivalent, sans tenir compte de l’usure. La valeur dépréciée tient compte de l’âge et de l’état de vos biens — vous recevez donc moins. La différence peut être importante sur des électroménagers ou du mobilier de plusieurs années.
Pourquoi passer par un courtier plutôt qu’aller directement chez un assureur ?
Un courtier compare les offres de plusieurs assureurs pour trouver la meilleure couverture selon votre profil. Ses services de comparaison sont généralement sans frais directs pour vous — il est rémunéré par les assureurs. L’avantage : un seul interlocuteur qui connaît l’ensemble du marché.
Comment savoir si je suis bien couvert pour les dégâts d’eau ?
Demandez explicitement à votre assureur ou courtier si votre police couvre : les bris de tuyaux intérieurs, les refoulements d’égout, les infiltrations par le sol, et les inondations. Ces protections nécessitent souvent des avenants distincts. Ne supposez rien — faites confirmer par écrit.
Que couvre l’assurance du syndicat de copropriété ?
L’assurance du syndicat protège généralement les parties communes (corridors, toiture, structure) et parfois les améliorations d’origine de votre unité. Elle ne couvre pas vos biens personnels, vos améliorations locatives, ni votre responsabilité personnelle. Vous avez besoin de votre propre assurance copropriétaire.
Une dernière chose : respectez les délais de déclaration de sinistre prévus à votre contrat. Dépasser ces délais peut compromettre votre indemnisation, même si votre couverture était adéquate.
La prochaine étape pour vous
Plutôt que de vous lancer dans la comparaison de dix soumissions, posez-vous d’abord cette question : quel sinistre me ferait le plus mal financièrement ? Un incendie total ? Un dégât d’eau au sous-sol ? Un voisin qui vous poursuit après un accident chez vous ?
Votre réponse détermine vos priorités de couverture. Le prix vient ensuite — jamais avant.
Limites de ce guide et prochaines étapes
Les tarifs et conditions mentionnés sont des moyennes québécoises 2022-2024 et varient selon l’assureur et votre profil. Ce guide ne remplace pas une soumission personnalisée basée sur votre adresse exacte. Consultez un courtier d’assurance certifié par l’Autorité des marchés financiers du Québec pour une analyse adaptée à vos besoins.